北京企业所得税纳税筹划有哪些

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中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点会计学专业毕业论文浅析房地产企业所得税纳税筹划 以淮安XXXX有限公司为例学员姓名 学号 入学时间 年 季指导老师 职称 试点学校 目 录一、绪论2二、企业所得税的政策概述2（一）企业所得税的定义2（二）企业所得税的征缴管理3（三）企业所得税的税收优惠4三、房地产企业企业所得税纳税筹划存在的问题及分析4（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位4（二）税收筹划人员的专业素质较弱4（三）纳税筹划的方式有待进一步改进5四、企业所得税的纳税筹划分析5（一）XX公司项目情况、财务指标5（二）房地产开发前期企业所得税的纳税筹划8（三）房地产开发销售阶段企业所得税的纳税筹划9（四）房地产开发后期企业所得税的纳税筹划12五、加强企业所得税纳税筹划风险管理14六、结论和建议14浅析房地产企业企业所得税纳税筹划 以淮安XXXX有限公司为例【摘要】本文简要论述了企业所得税的相关内容，分析了房地产企业所包含的企业所得税相关业务，探讨了当前房地产企业在企业所得税纳税筹划过程中存在的问题，并针对房地产业务各阶段提出相应的纳税筹划策略，现以笔者所在公司淮安XXXX有限公司（以下简称XX公司）案例对企业所得税纳税筹划进行阐述。

【关键词】房地产企业 企业所得税 纳税筹划 一、绪论在房地产企业中，其所要缴纳的税种繁多，包括:企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。其中企业所得税与土地增值税占房地产总体税负比例较高，对房地产企业来说具有对所得双重征税的性质，而企业所得税税率较高，其税收筹划灵活性较大，能否有效地通过纳税筹划来节约税收成本，直接关系到房地产企业的生存、发展。而企业所得税纳税筹划的概念是：在税收法律法规允许的范围内，纳税人充分利用已有的税收优惠政策对经营、投资和决策等经济活动进行合理的筹划与安排，以此来降低或递延企业所得税的纳税支出。二、企业所得税的政策概述（一）企业所得税的定义现行的企业所得税税收法规为2007年3月6日中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国企业所得税法，从2008年1月1日起施行。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税纳税人即所有实行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织，包括以下6类： （1）国有企业； （2）集体企业；（3）私营企业； （4）联营企业； （5）股份制企业； （6）有生产经营所得和其他所得的其他组织。

企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。1、现行企业所得税税率企业所得税的税率为25%的比例税率，国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税，非居民企业为20%（减按10%的税率征收）。自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。2、企业所得税额的计算企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额（二）企业所得税的征缴管理1、纳税年度是从公历1月1日起至12月31日止。纳税人在一个纳税年度中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足12个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度；纳税人清算时，应当以清算期间为一个纳税年度。2、纳税申报2008年1月1日起施行的企业所得税法第五十四条规定：企业所得税分月或者分季预缴，企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，无论盈利或亏损，都应向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。

企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。纳税人在规定的申报期申报确有困难的，可报经主管税务机关批准，延期申报。 （3） 企业所得税税的税收优惠税法规定的税收优惠方式包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等，其中与房地产企业相关的税收优惠政策如下：1、 符合条件的技术转让所得免征、减征 企业所得税法所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税，是指一个纳税年度内，居民企业转让技术所有权所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。2、 研究开发费加计扣除研究开发费，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用、未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。目前在房地产市场，企业对目前房地产行业目前的专利重视、保护程度令人担忧，相关知识产权纠纷主要集中在商标领域。在知识产权局网站的专利检索中，以“住房”作为专利名称的检索项下仅有15个专利，以“房地产”作为专利（申请）权人项下进行专利查询，与房地产有较强关联的只有30项，而户型等与房地产企业密切相关的专利不足10项。

随着企业知识产权保护意识的提高、税法对知识产权研发、技术转让相关税收优惠的驱使，房地产企业会提高以上两条税务优惠政策的使用率。如近年出现龙湖地产新里弄式院落别墅实用新型专利、绿城中国高差斜向泊车实用新型专利等注重知识产权研发的房企，今后也会促进合理的技术市场流通，同时也可享受相关税收优惠。3、 企业安置残疾人所支付的工资加计扣除企业安置残疾人员所支付工资费用的加计扣除，是指企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾人员工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。另企业安置残疾人员达到一定比例，也可免征残疾人就业保障金。由于房地产企业投资收益较高、国家税收优惠的政策导向导致房地产企业能够享受的企业所得税税收优惠较少，纳税筹划重点在于准予扣除项目、收入的延迟确认两方面。三、房地产企业企业税纳税筹划存在的问题及分析（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位一些房地产企业把纳税筹划错误的理解为与税收征管部门搞好关系，以争取税负的减免，另一方面，很多房地产企业隐瞒销售收入、收入核算不完整。比如，有些房地产企业将收取的保证金、房款、销售车位等收入计入往来款项或存入个人账户，通过少记收入、拖延入账等方式以达到少缴企业所得税的目的也不符合税收筹划的初衷。

（二）税收筹划人员的专业素质较弱房地产企业企业所得税的纳税筹划是在对国家税收政策进行潜心研究后做出的专业活动，而目前我国房地产企业的纳税筹划工作是由财务人员来完成，其中筹划人员的专业性不足，对筹划的细节往往不能很好把握，制约了企业所得税纳税筹划的效果。（三）纳税筹划的方式有待进一步改进 一些房地产企业在增加费用、增加工程成本等方面大做文章，这些做法一时能够减小企业的应纳税所得额，但不符合税法的相关规定，相关经济业务不具有合理性，在税务机关稽查过程中，往往会引起注意和怀疑，导致调增应纳税所得额，不仅要补缴企业所得税款，还会被征收税收滞纳金、罚金，得不偿失。四、企业所得税的纳税筹划分析（一）XX公司项目情况、财务指标1、XX公司项目情况XX公司项目一期位于淮安*区*地块，西邻237省道，东邻宁连公路，交通十分便利。该地块区域位置、地理环境优越，地貌平整，地势开阔。项目毗邻淮安综合客运枢纽，与现火车南站，既规划淮安火车总站、汽车总站、城市轻轨、高铁站和城市BRT仅相距800米；距开发区行政中心“钵池山公园”约2公里，距富士康淮安科技城5公里，4路、52路、46路、30路，4路公交车经过所在地，项目所在地理位置较好，交通便利。

项目占地面积XXXXX平方米，建筑面积XXXXX平方米，可售商品房面积XXXXX平方米；各项投资额根据各单项工程建设规模估算。2、项目主要技术参数项目一期主要技术参数项目单位数值用地面积平方米建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米配套用房建筑面积平方米建筑占地面积面积平方米容积率建筑密度%绿化率%机动车停车位非机动车停车位3、项目投资预算分析项目投资预算表序号阶段费用分项费用工程量（m2）估算价格 (元/平方)预算费用(万元)一前 期 费 用策划代理费市场调研费可行性研究费用土地费用契税土地交易费土地出让业务费农发金拆迁后续支出规划设计费地质勘测费用招标费用监理费墙改费人防费白蚁防治 房屋面积预算费技术服务费规划放线费用抗震设计审查费审图费散装水泥费防雷费其他小计三通一平临时道路临时用电临时用水场地平整临时围墙临时广告牌小计二中 期 费 用建安成本土方工程桩基工程土建工程水电安装工程门窗工程涂料工程防火门外墙立面及铝合金工程消防工程电梯工程楼内公共部位装修供电工程款配电房土建供水工程水电表安装费有线电视到户开通排水、排污工程款地下室安装工程售楼处工程小计三后期费用各项文证费登记注册费登记费建设档案归档管理费 各种验收费用其他费用小计维修基金代付开发成本合计四其它费用管理费用营销费用销售代理费营销包装费VI设计制作费媒体广告费营销推广费小计财务费用税金不可预见费五直接费用合计六销售总额七税前利润注：以上数据为虚构，仅供本论文企业所得税税纳税筹划分析计算时使用。

（二）房地产开发前期企业所得税的纳税筹划1、土地招拍挂环节的纳税筹划土地法及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。但在土地招拍挂具体实施过程中，一些地方政府为了完成招商引资任务，以远低于市场价格的地价吸引客商前来投资，以土地使用权先按市场价格挂牌成交，房地产企业全额缴付土地使用权价标后，由当地财政以扶持企业发展为由向企业返还超出协议价的部分价款，并向企业承诺不征收企业所得税。这种行为，不仅当地政府违反了国家相关政策，也给投资方造成了巨大的税收风险。按企业所得税法规定，政府补助收入应依法缴纳企业所得税，当地政府给予的一纸承诺是无法兑现的。在后期的土地增值税清算过程中，税务机关也不认可经过土地招拍持环节成交的土地使用权价款，而以土地使用权出让合同价款核减相关与土地使用权转让涉及经济利益后的金额核定土地使用权成本，给房地产企业增加税负。

比如，本项目用地为110亩，经过招拍挂环节成交的土地使用权出让合同注明的价款为27000万元，假设政府承诺的价款为5000万元，在土地成交后以扶持企业发展的名义向企业返还22000万元，该补助收入应缴纳企业所得税5500万元。不考虑契税、农发金等相关规费税金，该项目取得土地的实际成本为105000万元，但其中5500万元为缴纳的企业所得税，不可做为土地成本再次抵税。在土地增值税清算环节，以实际的协议价5000万元做为土地使用权成本，缴纳的5500万元企业所得税不予列支，导致企业土地增值税至少多支出2145万元（5500*130%*30%），进而使企业增加1608.75万元税负（假设多缴纳的土地增值税2145万元可足额抵税），更有可能因为多支出的5500万元税款无法列支工程成本，导致土地增值税率超率累进，造成更重的税收负担。因此，在土地招拍挂环节之前，房地产企业的投资者与政府在谈判过程中，应通过按公平合理的价款获得土地使用权，避免成交后通过政府返还的方式操作、或通过变更扶持企业发展的主体来规避税负的增加。2、 前期费用项目的纳税筹划工程前期发生的工程设计、管理费用、营销费用等项目的准确列支非常重要，例如，一些财务人员出于土地增值税筹划的目的，按设计费用、沙盘费用、围档支出、售楼处支出等计入开发工程成本北京企业所得税纳税筹划有哪些，而相关合同、附件佐证证明力不强，计入开发支出不是太合理，在后期可能面临调减，不能抵扣土地增值税，也丧失了在前期计入期间费用抵扣企业所得税的良机。

比如，（1）售楼处建设支出1000余万元，相关合同证明该工程为售楼处支出，而财务人员将其做为工程用房计入开发支出，未计入固定资产按期摊销抵扣企业所得税，导致后期土地增值税清算中被调减开发支出1000余万元； （2）工地围档广告支出150余万元，合同为与某广告公司签定的广告合同，财务人员将其做为工地围档计入开发支出，未列入营销费用按期摊销抵扣企业所得税，后期土地增值税清算中也面临调整；3、 融资费用扣除纳税筹划目前我国房地产开发企业融资渠道主要为：银行开发贷、股权融资和民间借贷等模式，具有资金规模大、借款期限长、利息费用高等特点，应利用合适的利息扣除方式对融资利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，应该资本化，计入开发成本。而不符合资本化条件借款费用，应计入财务费用，直接在税前扣除，值得注意的是，集团公司统一借款，融资利息在集团内部分摊，分配的利息应当同使用的资金额度与时间相匹配，利息分配的方法一经确定，不得随意变更。（二）房地产开发销售阶段企业所得税的纳税筹划1、房地产预售阶段代销的纳税筹划因为在房地产预售阶段，企业所得税是按预售收入的15%做为预计毛利率，减去营业税金及附加，期间费用和营业外收支做为应纳税所得额，按季预缴，年终汇算清缴。

按房地产项目预售阶段管理、营销费用投入大等特点，大多房地产开发企业的应纳税所得额为负数，无须缴纳企业所得税。房地产开发企业可在营销部之外成立销售代理公司，可通过委托关联销售公司销售房地产，销售公司收取税法规定最高5%的佣金，开发公司按代销单位代销清单时确认收入，支付销售公司销售额5%的佣金，确认营业费用，做为以后的税收杠杆，当然，项目需按实际情况测算此做法带来的收益与成立代理公司所需花费的运营支出孰低。2、 分期开发、分期交付的纳税筹划由于在项目开发前期是无利润、或是亏损的，不存在交纳企业所得税。而在项目开发的中后期，特别是项目完工交房后财务结转营业收入，账面会出现大额的赢利，需要集中交纳大量的企业所得税。如果某项目销售、交房时间比较集中的话，按企业会计准则、企业所得税法的规定，项目应该在开发产品完工年度确认收入的实现，会将整个项目开发的利润集中在某一会计年度确认，导致集中交纳巨额的企业所得税，而此阶段，项目支付工程款、融资费用的压力往往较高，会导致项目资金缺口较大。而后的会计年度项目的后期亏损往往无法得到弥补，导致无法实现税收杠杆的作用。因此，项目开发应分期开发，且在不同年度分期交付，不仅可以避免税收杠杆的损失，也相应递延交纳企业所得税的时间。

项目的资金流也会处于良性循环的状态。3、 招待费、广告费、职工福利费等有扣除限额的费用筹划（1）招待费支出，企业所得税法规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的千分之五。因此，房地产开发项目应结合项目周期销售收入发生比较集中等特点，结合销售预算合理预计招待费用，对于大额的招待支出，可列入会务费、差旅费等，并补充会务纪要、参会人员明细、出差申请单等佐证附件；（2）广告费和业务宣传费支出，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予结转以后纳税年度扣除。且必须符合以下条件：广告是通过工商部门批准的专门机构制作的； 已实际支付费用，并已取得相应发票； 通过一定的媒体传播。往往项目的开盘销售前一阶段，广告费用的支出较高，应合理筹划，将广宣费用发生控制在15%以内。对于超出15%的部分，可通过改变广告形式来施行。比如，工地围档的广告费用，可与施工方签定工地围档施工合同，开具工程发票，计入开发成本支出；散发广告单页等宣传费支出，可通过雇用临时人员的形式，从工资中列支，从而减少纳税承担。

（3）企业发生的职工福利费、工会经费、职工教育经费分别按不超过工资薪金总额的14%、2%、2.5%的部分准予扣除，其中职工教育经费超过部分可结转以后纳税年度扣除。项目应按职工人员工资总额合理预计，项目福利支出超限的，可用因公报销交通费、通讯费等方式处理。值得注意的是从2011年7月1日，由企业统一制作并要求员工统一着装的工作服费用，列入劳动保护费，据实税前扣除。4、销售搭赠的纳税筹划项目在销售时往往会采用赠送家具、家电、小汽车等进行促销。在实务中，赠送实物礼品会涉及代扣代缴个人所得税，往往个人所得税部分由开发商承担，担负了礼品价值的20%的税负。该业务通过税收筹划：由专业的广告企划公司或销售代理公司进行销售活动的企划时，并由其向业主赠送礼品，礼品的价值包含在广告宣传费用中，房地产企业转为承担业务宣传费，从而规避赠送礼品代扣代缴个人所得税的负担。比如，项目开盘促销中，通过抽奖方式赠送来案场的客户家具、家电等礼品价值100万元，按税法规定应代扣代缴个人所得税20万元，如通过与承揽企划活动的广告公司通过，将相应礼品转嫁给该企业，由该公司开具服务费入账，规避代扣代缴个人所得税。5、停车位的合理规划房地产项目的停车位性质分为三类：有产权车位、利用人防工程建造的车位、无产权车位。

有产权车位，无论是地上或地下，因为单位建造成本较高，通常高于车位销售单价，是得不偿失的。如果所开发项目的物管公司是开发商成立的，可以利用人防工程建造车位、出租无产权车位以求合理避税，物管公司通过向人防办缴纳规费回租人防工程，通过物管公司与业主签订车位租赁协议，业主取得若干年的车位使用权，物管公司收取车位物业管理费，缴纳营业税，而人防工程成本可以计入开发成本列支。6、“合理”归集开发间接费用和期间费用科目土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集也是筹划过程中一个关键点，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。土地增值税实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效扣除，同时还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。由于这部分费用和期间费用界线不是很明确，在财务处理时很容易与管理费用、销售费用混淆。如果相关费用不合理的被计入开发间接费用，在后期面临税务调整，也未享受抵扣企业所得税的杠杆。因此，各项费用在计入期间费用和开发间接费用时，除了考虑土地增值税筹划的需要，也要考虑“合理性”，即各项经济业务的现金流、发票流和实物流要三流合一，且与工程挂钩，让税务机关无从挑剔。

（四）房地产开发后期土地增值税的纳税筹划1、交付时间的合理筹划购房合同上注明的房屋或随工程进度顺延的房屋交付时间，也影响企业所得税的缴纳。一般来说，如果交付时间处于某一会计年度后期的话，企业所得税在季末15日内即面临预缴，在五月底前汇算清缴，留给企业的期限较急。如本项目在会计年度的前期，如1月份交付，则在4月15日前预缴，次年的5月底前汇算清缴，项目可留有一年多的时间筹划，方便工程造价的决算、工程发票的催收等业务的完成，最大限度的核算工程成本北京企业所得税纳税筹划有哪些，确保企业工程成本核算准确，不多缴企业所得税。2、尾楼销售的纳税筹划房地产项目进入尾楼后，剩余房源去化难度加大，按正常价格无法实现销售，未销售部分的成本也无法加计扣除。因此，针对剩余为数不多的房源，可以制订营销方案，以成本价或略低于成本价对外销售，以便实现资金回笼、并扣除全部开发成本，且土地增值税清算时易可受益。2、项目竣工后的纳税筹划在房地产项目竣工的会计年度后，项目已经符合确定营业收入的条件，相应预收账款需结转至营业收入，在计算工程产品成本时，相关工程成本在列支时，需收到不低于工程合同价款90%的工程发票，方可暂估工程成本，房地产企业应该积极的联系施工单位进行土建、水电、消防、绿化等工程成本的决算，并开具全额工程发票入账，以防止在会计年度内缺失工程发票，少暂估工程成本，多缴纳企业所得税。

同时，最后工程标段的工程造价的决算、土地增值税清算也应尽量在竣工年度企业所得税汇算清缴前完成，缴纳土地增值税，也可以在企业所得税中列支抵扣。防止出现项目销售均已结转收入缴纳企业所得税，在以后年度申报缴纳土地增值税，而企业所得税申报时无收入抵扣需要注销前向税务机关申请退税的情况。五、加强企业所得税纳税筹划风险管理由于企业所得税在房地产企业税收成本中的重要性，以及该税种对国家财政的贡献度很高，是税务机关重点征缴对象，注定纳税筹划的风险对整个企业的风险管理也不容忽视，因此要求房地产企业加强自身对企业所得税的纳税筹划风险管理和防范。在日常工作中，根据企业自身的实际情况，建立相关纳税筹划风险管理的控制制度，包括有效的评测指标和风险预警机制、企业所得税滚动预算表等；树立依法纳税的意识，及时关注税收政策，完善财务工作。在公司日常管理中，高层管理者要营造纳税筹划风险管理的全员意识，不断提高企业员工纳税筹划的职业素养，以财务部主导，各部门配合的形式对各项开支进行预先筹划，以便能够制定合理的纳税筹划方案，从节约企业所得税、利于税前扣除的角度进行操作，而不能等到事后篡改财务记录来规避税收，导致违法行为的发生。

而是从全局将企业所得税纳税筹划与企业的管理战略、企业所面临的外部税收环境相结合，通过对项目开发的全程管控，来使得企业所得税纳税筹划和企业利润结合达到最佳的效果，但也要注意纳税筹划工作的经济性，防止出现筹划收益小于筹划成本的情况。六、结论和建议综上所述，伴随着我国房地产产业结构调整的趋势，国家税收制度的日臻完善，税务执法力度不断加强，以及房地产企业税收管理理念的不断更新，关于企业所得税纳税筹划的要求越来越高。大多数企业在企业所得税纳税筹划的理念和操作技巧都存在诸多的问题，面临许多的困难，更加需要房地产开发企业财务人员加强对财务制度及税收法律法规知识学习，提高专业素质，熟练运用各种方法进行税务筹划，合理合法降低企业税负，避免纳税筹划方案失误而增加的税收风险，增加企业的市场竞争力，更好的实现企业价值的最大化。【参考文献】1中国注册会计师协会.税法M.北京：中国财政经济出版社,2014年.2黄桦.纳税筹划M.北京：中央广播电视大学出版社,2011年.3聂秀萍.房地产行业税负分析与纳税筹划J.商业研究，2013年第6期.4财政部税政司.中国税收制度，中国财经出版社，2011年.5沈红.房地产企业所得税筹划探讨J.市场周刊，2013年7期.6戴兴强.房地产企业纳税筹划问题研究 J.总会计师，2013年第08期.7周元 王娜.房地产企业纳税筹划分析 J.财税统计，2014年第4期.8国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国税发（2011）34号）.9国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国税发（2010）29号）.10国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税函（2009）31号）

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