据统计，在房地产企业的成本构成中，税收成本是仅次于地价和建筑安装成本的第三大成本。预征阶段，各项税负已达到销售金额的8%-12%；项目竣工清算时，一般达到15%-25%，一线城市将达到25%以上。针对当前房地产经济形势。房地产企业的土地增值税筹划迫在眉睫。我们来谈谈房地产企业如何进行税收筹划。
据统计，在房地产企业的成本构成中，税收成本是仅次于地价和建筑安装成本的第三大成本。预征阶段，各项税负已达到销售金额的8%-12%；项目竣工清算时，一般达到15%-25%，一线城市将达到25%以上。针对当前房地产经济形势。房地产企业的土地增值税筹划迫在眉睫。我们来谈谈房地产企业如何进行税收筹划。
对于房地产企业来说，传统的税收筹划侧重于土地增值税。土地增值税规划的总体思路是先降低增值额，再降低增值率，达到少交甚至不交土地增值税的目的。
土地增值税的规划方法如下：
根据税法规定，纳税人的普通标准住宅增值额不超过项目扣除额的20%的，免征土地增值税。从税收筹划的角度看，企业可以选择适当的发展方案，避免因增值率略高于起征点而增加税负。
由于土地增值税适用四级超额累进税率，当增值率超过50%、100%和200%时，将适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免适用较高的税率。
有装修及相关设备的房屋，可签订两次合同。先与买方签订销售合同，再与买方签订设备安装装修合同。经过这样的处理，房地产企业只对不良房屋销售合同总额缴纳土地增值税，以达到节税的目的。
房地产企业贷款利息扣除限额可分为两种情况：一种是在商业银行同期贷款利率限额内，另一种是在税法规定的房地产开发成本10%以内。这两种抵扣方式为企业进行税收筹划提供了空间。企业可根据自身实际情况选择较高的扣除方式。
很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些额外的价格费用，如管道燃气初始安装费、有线电视初始安装费、物业管理费和部分政府资金。这些费用一般由房地产企业先收取，再由房地产企业按规定转给委托单位，部分房地产企业将因此产生结余。征收费用的处理方式有两种，一是将征收费用计入房价，向购房人收取；二是与房价分开收取。征收费用是否计入房价，不影响土地增值税增值额的计算，但会影响房地产开发总成本、适用增值率，进而影响土地增值税税额。企业可以利用这一规定进行税收筹划，并选择***种处理方式。
在市场可接受范围内，房地产企业可适当增加公共配套设施投入，改善社区环境，提高装修水平，增加扣除项目，降低增值率。投资成本可以通过提高售价来补偿，增加公共配套设施的投入也可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可以说是一举多得。需要指出的是，增加扣除项目的金额，并不意味着虚开建筑安装发票，虚增成本。虚开建筑安装发票属于逃税行为。
房地产企业同时开发多个房地产时，可以单独计算，也可以联合计算。两种方法所缴纳的税款不同，为企业选择会计方法提供了空间。总的来说，合并会计的税收效益较大，但也有比较有利的单独会计的情况。具体来说，对于同一地点、同一结构类型的集团开发项目，如果开工、竣工时间相近，同一施工队施工，可以合并成成本核算对象。对于规模大、建设周期长的单项开发项目，成本核算对象可按开发项目的一定区域或部分进行划分。
根据税法规定，一方出地、一方出资、双方合作建房的，暂免土地增值税。竣工后，房屋按自用比例分割。房地产开发企业可以充分利用这一政策房地产公司税务筹划方案，选择合作建房方式进行项目开发。
代建房是指房地产开发企业在开发完成后，代表委托人开发房地产，向委托人收取代建房收入的行为。房地产企业有代建房业务的，其收入属于劳动收入性质，不属于土地增值税的征收范围。房地产开发企业可以通过代建房来减轻税负，但前提是开发之初就可以确定最终用户，并实施有针对性的开发。
房地产公司可以与主管地方税务局适当沟通房地产公司税务筹划方案，尽量推迟土地增值税的清算时间，或者以较轻的税负置换项目进行清算；对于可以预收的项目，应当积极争取预收清算收藏。
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