房地产企业税务培训(房地产行业税务问题分析)「理臣咨询」

房建企业最新财税专题课程将于【郑州】【深圳】【深圳】等地举办

房产涉税问题分析

房产是以公司名义还是个人名义购置持有，很难笼统判断优劣，要看公司的具体财务数据和盈利情况，结合财税政策，来综合分析总体的利弊。在购置、持有环节，财税政策简要明晰，筹划意义并不大，如果有所谓的筹划价值，也只是顾及眼前利益而谈，必须要考虑全环节的涉税问题。

公司购置的，可以取得用于抵扣的增值税进项税额，可以作为企业所得税的税前扣除。但是，持有环节要缴纳房产税和城镇土地使用税，转让环节要缴纳增值税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税。且前期获得的抵扣税额、税前扣除金额，相当于在转让或清算时被全额冲销，加上增值获益部分，全部应税。前期的抵扣、扣除利益，都给还回去了。

不同主体持有的房产在各环节的税收对比简表

公司

其他个人

购买

契税（3%）

契税（1%-3%；财税[2008]24号，经适房减半；财税[2016]23号）

印花税（0.05％；财税[2019]13号：小规模减半）

印花税（0.05％；财税[2008]137号：住房免征）

持有

自用（房产税1.2%，小规模减半）；出租（增值税9%、征收率5%；房产税12%，小规模减半）

出租（增值税：住房1.5%/其他5%；个税：住房减按10%/其他20%；房产税：住房减按4%/其他12%，减半；印花税：住房免/其他如企业）

城镇土地使用税（自用/出租；小规模减半）

国税地字[1988]第15号，住房免征；财税[2008]24号，出租住房免征

转让

总局公告2016年14号:9%/或差额5%/或全额5%

财税[2016]36号：全额5%/或差额5%/或免征

企业所得税25%

个人所得税20%；财税字[1999]278号，住房自用5年唯一的免征；财税[2010]94号，出售自有住房并在1年内重新购房的不再减免

土地增值税

住房（财税[2008]137号：免征）；其他（参照企业）

印花税（0.05％，小规模减半）

印花税（0.05％；财税[2008]137号：住房免征）

相对来说，公司房产在转让环节的增值税和土地增值税处理略显复杂。

一、财税【2016】36号规定，不征收增值税项目：---5、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

1、前提：资产重组。资产重组的具体概念是什么？不清楚房地产企业税务培训，只能看文件其后规定的具体内容。

2、方式：合并、分立、出售、置换等。方式比较宽泛，企业层面的合并、分立，具体资产的出售、置换，均属于方式之一，给人留下无限遐想的空间。

3、核心：与全部或者部分实物资产相关联的债权、负债和劳动力。重组资产相关联的三要素要一并转让，问题是判断关联的债权、负债和劳动力的标准是什么？企业财务核算上并不存在与资产关联的三要素的数据，是按资产比例进行分割确认吗？所以，这是确认该项不征税的风险所在。

也有观点认为，只要三要素中有全部或部分，实际跟随资产转让，就应确认为资产重组的不征增值税项目。不排除有这样成功操作的实例，但个人认为，这样处理会造成很大的避税漏洞。

例1：2019年11月，甲公司卖楼，售价5000万，2016年11月购进时4000万，甲公司或将个别员工，或将小额应收及应付款等债权、负债，按资产重组一并转让给乙公司。甲公司获得增值税不征的利益，可开具编码为607的“资产重组涉及的不动产”增值税普通发票5000万。乙公司得不到增值税抵扣，但是，如果乙公司是增值税免税单位，或者是享受增值税即征即退、超税负返还单位，也算是两全其美。

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又如，丙医疗器械公司销售医疗设备1000万给丁民营医院。按国家税务总局2011年第13号公告规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。按上述方法处理，该交易是否亦属于不征增值税项目呢？

如果对实物资产“相关联”的要求过于宽松，显然会留下极大的避税漏洞。因为有与资产相关联的劳动力的表述，是否可以理解为，此处的资产，不是企业自产的货物，而是用来组织生产的生产设备、器具等货物呢？这些细节问题不够明确，给实务处理带来极大的困惑，期待总局进一步出台文件予以具体界定。

二、财税[2018]57号规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

1、合并的要点：原企业投资主体存续。投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。改制重组，应是指改制或重组两项经济行为。

例2：甲（股东张某60%、王某40%）、乙（股东李某70%、谢某30%）公司合并为A公司，原股东均成为A公司新股东，也就是原股东在合并后并未直接获得现金，而是继续持股。甲公司自有的房产5000万，合并后产权转给A公司，暂不缴纳土地增值税。

按财税（2018）17号规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。A公司合并时取得房产产权免征契税。

如果甲公司股东张某、王某想取得现金，是否只需各保留1股，也能获得暂不征土地增值税和免征契税的优惠呢？“出资人的出资比例可以发生变动”的条件是否过于宽松？“原企业出资人必须存在于改制重组后的企业”的要求是否形同虚设？

再假设，甲公司的股东张某、王某，共同100%持有B、C公司，B、C公司共同100%持有甲公司，张某、王某一致将B、C公司转让给A公司，最终是甲公司的5000万房产实质转让给了A公司。那么房地产企业税务培训，该项交易是否能享受以上增值税、土地增值税和契税的不征或暂不征或免征的优惠呢？

土地增值税相对难以处理：

国税函[2000]687号规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

本规定与财税[2018]57号是一致的，股权转让后拿钱走人不行，原股东必须继续存在，否则应税。仍然是57号的问题，是原股东必须100%继续存在，不得获取现金？还是可以转让一部分获得现金，甚至只保留1股就认可为存在呢？“出资人的比例可以变动”略显含糊，是与什么对比而产生的变动？反正，100%转让股权获取现金的肯定要应税。

国税函[2009]387号规定，鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

本规定与财税[2018]57号的精神基本一致。投资时，投资方暂不征；投资后转让股权、拿钱走人的，应税。是对谁征税呢？是对投资方还是被投资方？

国税函〔2011〕415号规定，经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

以上甲公司的5000万房产要转让给A公司，是通过间接转让甲公司的控股企业B、C公司实现的。只是B、C公司的股东发生变化，而甲公司的股东仍然是B、C公司。以上征税的规定，应不适用于此种间接转让情形？而且交易方式也是十分隐蔽，异地设置控股企业，逐一核实的难度较大。

2、分设的要点：与原企业投资主体相同。不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

分设对出资人不发生变动的要求，与合并规定中的原投资主体存续，有所不同。主体存续，不允许退出，但允许新股东加入；而出资人不变，则不允许退出，也不允许新股东加入。

比如，甲公司分设前股东是张某、王某，分设后的企业股东也只应是张某、王某。如果分设后企业的股东加入李某，或者王某转让股权退出，属于重组前后的出资人发生了变动，则应税。问题是重组分设10年后李某加入，或者张某、王某退出，实务中如何监控管理？显然是难度较大，除非在金三系统中提前置入股东变动的监控信息。

3、暂不征：实质是递延纳税。只是重组节点暂不征，被合并方、被分立方或投资方的土地增值税的税负，实质转嫁给了合并方、分立方或被投资方。转让或原出资人退出或分设的原出资人变动，合并方、分立方或被投资方应缴纳土地增值税。

一、什么是契税？

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。

二、什么情况下需要缴纳契税？

在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税。

上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。

以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。

三、根据现有的财税政策，个人在购买房屋时，契税是如何缴纳的？

根据财税[2016]23号文件：

第一、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

第二、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

四、个人住房的营业税是如何征收的？

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根据财税[2016]23号文件：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

五、什么是营业税呢？营业税的标准是多少？

营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。根据《营业税暂行条例》销售不动产、销售建筑物及其他土地附着物税率为5%。

六、购买房屋的时间是如何确定的？

根据国税发〔2005〕89号文件：

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。（契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。）

七、如果房屋权属证明和契税完税证的时间不一致的情况下，如何确定时间？

根据国税发〔2005〕172号文件：

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

八、个人将自有住房出售后，又购买住房的，能否减免个人所得税？

根据财税[2010]94号文件：

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

九、接受房屋赠予后，哪些情况下免征个人所得税？

根据财政部税务总局公告2019年第74号文件：

受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，但符合《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定的情形，对当事双方不征收个人所得税，包括：

1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

十、房屋赠予过程中，办理个人所得税免征时应向税务机关提交的资料都有什么？

根据财税〔2009〕78号文件：

赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：

第一项、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定的相关证明材料；

第二项、赠与双方当事人的有效身份证件；

第三项、属于本通知第一条第（一）项规定情形的（房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹），还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。

第四项、属于本通知第一条第（二）项规定情形的（房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人），还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

十一、向他人赠予房屋的，如何征收个人所得税？

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

十二、受赠人接受他人赠予房屋出售后，个人所得税的计算标准是怎样的？

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受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

十三、房屋互换需要缴纳契税吗？

根据《契税暂行条例》第十条，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。

十四、房屋赠予需要缴纳契税吗？

房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。根据《契税暂行条例》，仍需要缴纳契税。

十五、什么情况下减征、免征契税？

第一、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

第三、依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

十六、其他减免契税的还有哪些？

第一、房屋、土地互换时，交换价格相等的，免征契税。

第二、根据国税函[1999]545号文件，免征中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司（以下简称三家公司）在收购、承接、处置不良资产过程中的一切税收。

契税政策如下：

（一）全额免征三家公司在收购、承接中国工商银行、中国农业银行、中国银行的不良资产以及三家公司在债务追偿、资产置换、债务重组、企业重组、债权转股权等处置不良资产过程中应缴纳的契税。

（二）对三家公司不属于上述范围的房地产产权转移行为，应照章征收契税。

十七、购房人办理退房契税能退吗？

根据财税[2011]32号文件：

对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

十八、营改增后，契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据是怎样的？

根据财税[2016]43号文件

第一、计征契税的成交价格不含增值税。

第二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

第三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

第四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

第五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

第六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

十九、自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税的征收办法是怎样的？

根据财税[2008]142号文件

根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）第七条规定：“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税”。

自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。

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二十、有关房屋附属设施的契税政策是怎样的？

根据财税[2004]126号文件

第一、对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

第二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

第三、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

二十一、被撤销的金融机构在财产清理中取得土地房屋权属所涉契税是如何征收的？

二十二、股权变动导致企业法人房地产权属更名登记是如何征收契税的？该政策能否适用于宁波市之外的企业？

根据国税函[2002]771号文件

宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62%的股权而于2000年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62%的股权，企业再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复》（国税函[2002]771号）文，是国家税务总局对宁波市财政局《关于哈工大首创科技股份有限公司因股权结构变动变更名称应否缴纳契税问题的请示》进行的批复，该批复仅是对宁波市财政局作出并且没有抄送其他单位，因此该批复仅对其主送单位和批复中提及的个别问题具有约束力。

二十三、社会力量办学契税政策是怎样的？

根据财税[2001]156号文件

根据《中华人民共和国教育法》提出的“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”的精神，以及国务院发布的《社会力量办学条例》中关于“社会力量举办的教育机构依法享有与国家举办的教育机构平等的法律地位”的规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第(一)款的规定，免征契税。

2019房地产企业年终关账前增值税暨企业所得税疑难问题处理专题

郑州 12月27-28日（2天）

■培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题说明

今年增值税税率再次下调，增值税新项目逐步完工，收入确认与增值税处理迫在眉睫，所得税汇算清缴面临全新挑战。财税人员年终应对税收风险更加复杂。房地产企业在年度关账之前需要在税收上梳理哪些注意事项？

为切实解决房地产企业营改增后涉税事项疑难问题，本次课程以当前最新财税政策为依托，直击当前新形势下房地产企业税收风险应对与规避技巧，以增值税为着眼点、以企业所得税汇算清缴为根本，以车位、成本分摊等特殊问题为突破口，以会计核算方法为基础，针对增值税、企业所得税疑难问题进行梳理，辅以风险防控与纳税筹划技巧有效解决日常税收风险，遵循税法规定，如实、准确进行税收风险防控，为房企落实筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！

■ 主讲专家

王老师：会计师，注册税务师，国内著名税务策划专家，税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问．答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百次，讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

■ 教学提纲

第一节：增值税深化改革政策解读

1．增值税纳税义务发生时间节点深度解析

2．生活服务业加计抵扣与房地产企业的关系

3．留抵进项退税操作流程

4．工程造价与税率下调的关系

5．税率下调对企业所得税的影响

6．税率下调对土地增值税清算框架的影响

第二节：房地产行业增值税政策解析

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