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近年来，中国商业房地产投资市场依旧活跃，境外房地产投资基金频繁通过不同方式投资于热点区域。一般而言，境外房地产投资基金会通过设立境外控股公司继而持有境内项目公司，并以境内项目公司持有目标物业的方式进行投资。在目标物业购进和项目退出时，不同的交易方式所导致的交易税负可能相距甚远。此外，以何种方式取得目标物业在很大程度上影响了项目退出时投资人在中国的税收负担。因此，在进行境内投资之前境外投资者应对投资架构进行充分的考量以降低整体税负。
中伦在过去数年间帮助多个国际知名地产基金处理了在境内收购和出售地产项目所涉及的税务问题，在丰富的理论知识基础上积累了大量的实践经验。本文简要介绍境外房地产投资基金在现行中国税制下投资境内房地产所涉及的税务要点，并提出相应的税务筹划建议，旨在与大家分享我们的观点和实务经验，以供参考。
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一、购进目标物业时的税务筹划
如前所述，境外房地产投资基金在境内投资房地产项目时，可以选择设立境内项目公司直接购买目标物业，或通过收购股权（包括收购境外控股公司股权或境内项目公司股权）的方式收购房地产。
在直接购买物业模式下，境内项目公司需要就该交易在境内缴纳印花税及契税。印花税金额为房地产购买协议所载金额的0.05%。契税税率在3%到5%之间，依地区而定。此外需要注意，自2016年5月1日全国范围内进行“营改增”后，契税的计税基础为不含增值税的房地产转让价格。
若以收购已有境内项目公司股权的方式收购目标物业，则税负较低。在直接收购已有境内项目公司股权的情况下，境外投资者仅需按股权转让协议所载金额的0.05%缴纳印花税。
如果是选择以收购境外控股公司股权的形式收购目标物业，则境外投资者无需缴纳任何税收。但是需要注意境外投资者很可能需要根据国家税务总局公告2015年第7号（“7号公告”）来为转让方代扣代缴预提所得税，疏于履行代扣代缴义务则可能会面临一定的处罚。
依据我们的经验，无论是收购境内项目公司股权还是境外控股公司股权，在搭建收购架构时都需要充分预先评估项目退出时的路径，并确保在收购时支付的收购成本可以据实扣除。同时，很重要的一点是如果收购股权时，卖方未能及时足额缴纳税款，则未来退出时在收购成本的认定上会出现一定的风险。某些税务机关会认为如果前手交易未能完税，则下一次交易时不能以卖方前次支付的对价作为成本。因此境外房地产投资基金在收购股权时务必要求卖方及时足额完税，或者通过代扣代缴的方式完成税款的缴纳房地产税务筹划方案，以避免该风险的产生。
二、项目公司利润汇回的税务筹划
在境内目标物业持有期间，境外投资者最关心的一个问题就是利润汇回的税负。在目前的规定下，境外房地产投资基金主要可以通过股息分配和关联方贷款利息支付（需注意，2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不能再举借外债）的方式取得汇回的利润。
股息
对于股息，境外股东需按照股息总额缴纳10%的预提所得税。如果中国与境外股东所在国/地区签订了双边税收协定/安排，则有可能适用更低的税率。例如根据《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》，在香港股东为受益所有人且直接拥有支付股息公司至少25%股权的情况下，该股息所得的预提所得税率为5%。但是请注意，对于香港公司能否构成受益所有人，我国税法有严格的判断标准，本文在此不做展开讨论。总的来说，如果香港公司仅仅是持有境内项目公司股权的中间层空壳公司，一般不会被认定为受益所有人。
利息
就利息所得，境外借款方也需要缴纳10%预提所得税，且同样可能享受税收协定/安排下的优惠。例如在上述内地和香港的税收安排中，若利息受益所有人为香港税收居民，则利息收入的预提所得税率可降低为7%。当然房地产税务筹划方案，受益所有人的判定条件也适用于利息所得。
从中国税法的角度来看，支付利息和支付股息的区别在于，对于利息而言，虽然有预提所得税，但境内项目公司在支付利息时可以将利息作为其成本进行税前扣除，以降低境内项目公司在境内的企业所得税税负。因此相比于股息，支付利息是税负更低的利润汇回方式。但同时需要注意，关联方之间的贷款安排需符合独立交易原则，否则境内项目公司将无法进行税前扣除。
除预提所得税外，境外借款人还需要在境内缴纳6%的增值税。该笔增值税在境内项目公司不可以作为进项增值税抵扣，因此增值税会构成额外的税收成本。
需要注意的是，由于2007年6月1日之后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不能再举借外债，因此支付利息的情况在实践中已经较为少见。
综上，我们建议境外房地产投资基金在投资境内房地产时需事先考虑中间控股公司的设立地与中国签订双边税收协定/安排的情况，尽可能合理有效地利用税收协定/安排以优化企业税收成本。然而由于支付股息的整体税负较高而支付利息的可能性较低，因此项目公司利润汇回的税务筹划空间实际上已十分有限。
三、项目退出时的税务筹划
在项目退出阶段，境外房地产投资基金可以选择由境内项目公司直接出售目标物业，也可通过转让境内项目公司股权或转让境外控股公司股权的方式，达到退出该房地产项目的目的。
1.境内项目公司直接出售目标物业
由于和出售股权的方式相比，直接出售目标物业的方式税负非常重，尤其是土地增值税和所得税，因此实践中很少见到境外基金最终以直接出售目标物业的方式退出。在直接出售目标物业的情况下，境外投资者需着重注意的是“营改增”后增值税和土地增值税的计算。
增值税及其附加
就增值税的申报缴纳，对于目标物业的再销售，作为非房地产开发企业的境内项目公司在销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产时，可以选择简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率计征。对于销售境内项目公司在2016年4月30日后取得的不动产，则应当按照11%的增值税税率计算。
同时，如前所述，境内项目公司需以实际缴纳的增值税为计税依据缴纳附加税费。
土地增值税
在“营改增”后，计算土地增值税时的转让房地产收入应为不含增值税收入。我国土地增值税的计算实行四级超率累进税率（30%-60%），目标物业增值率越高，适用税率也就越高。
企业所得税和印花税
此外，境内项目公司还需就出售目标物业所获得的利润缴纳25%企业所得税，并依照房地产购买协议所载金额的0.05%缴纳印花税。境内项目公司清算后，将所得利润汇回境外，其境外股东需缴纳10%预提所得税（或可依照双边税收协定/安排适用更低的税率）。
2.转让境内公司股权
转让境内项目公司的退出方式较为常见，尤其是在当下越来越多的境内人民币基金大举进入商业地产的环境下。除了下述的税务分析外，特别注意当收购方是境内主体时，面临着相关收购资金需要出境的外汇限制问题。
土地增值税
尽管有个别国家税务总局的批复认定了转让境内公司股权的行为也应当征收土地增值税，但是由于我国尚未颁布全国性的规定要求针对以转让股权名义转让房地产的行为征收土地增值税，因此根据现行税法规定，转让境内项目公司股权将不会涉及土地增值税的缴纳。中伦在各地的实践操作中也未曾遇到税务机关要求缴纳土地增值税的情况。
预提所得税和印花税
直接转让境内项目公司股权时，境外控股公司需就财产转让所得缴纳10%预提所得税，并按协议所载转让价格的0.05%缴纳印花税。
在计算预提所得税时，中国税务机关会重点审查收入和成本的确定，以转让收入减去成本后的余额为应纳税所得额适用10%税率。在这类交易中，转让成本往往是境外控股公司投入境内项目公司的实缴注册资本，或是取得境内项目公司时实际支付的转让对价。这就与项目伊始，境外控股公司对境内项目公司或目标物业进行收购时的架构安排有了密切的联系。只有在初始投资时将投资架构和收购对价的支付梳理清楚，才能做到在日后退出时将可抵扣成本最大化。
需要注意的是，在直接转让境内项目公司股权的情况下，如果受让方为中国公司，则买方有法定义务作为代扣代缴义务人向中国税务机关申报缴纳税款；如果受让方也是一家境外控股公司，则境外控股公司需自行向中国税务机关进行申报纳税，但实践中税务机关亦可接受由买方对税款进行代扣代缴。
3.转让境外控股公司股权
转让境外控股公司的退出方式是实践中最常见的方式，除了税务上较为优惠外，转让境外控股公司还可以避免在境内办理复杂的工商变更手续。当然，如果收购方仍是境内主体，那么收购资金也同样面临需要出境的外汇限制问题。
土地增值税
转让境外控股公司股权，即间接转让境内项目公司股权，同样不会涉及土地增值税的问题。
预提所得税
在转让境外控股公司股权时，根据国税函[2009]698号文件以及7号公告的规定，中国税务机关将首先审查交易架构是否具有合理商业目的。如果答案为否定的，则中国税务机关有权重新定义该间接股权转让为直接转让境内项目公司股权，境外转让方需就股权转让所得缴纳10%预提所得税。
虽然7号公告没有设定强制的申报义务，但是如果该交易最终被判定需缴纳预提所得税，交易双方是否曾经及时向中国税务机关进行过信息申报并提交相关资料的法律后果是有较大区别的。经过实践证明，这一规定可极大地促进买方对交易进行信息申报。
在计算预提所得税时，中国税务机关同样会重点审查收入和成本的确定。其中，对于如何确定间接转让股权的交易模式下中国境内项目公司股权的价值，一直以来是实践中困扰税企双方的核心问题。由于这一点在7号公告中并未有任何规定，因此股权转让协议中对各项对价、费用以及贷款承接等约定的处理在实践中需要与中国税务机关进行充分细致的沟通。根据我们的实践经验，绝大多数中国税务机关可以接受以境内目标物业的评估价值为基础，辅以境内项目公司的账面资产调整，作为境内项目公司股权的最终价值。对于股权转让成本，一般而言同样是境外控股公司投入境内项目公司的实缴注册资本，或是境外转让方取得境外控股公司股权时实际支付的转让对价。然而在前手交易未缴税的情况下，境外转让方的成本该如何认定是个关键问题。从理论上说，无论前手交易是否缴税，境外转让方的成本均应该是取得股权时实际支付的转让对价，但实务中这一点存在着一定的不确定性。总的来说，转让境外控股公司股权和转让境内项目公司在预提所得税上的结果大致相同。
综上所述，从税务筹划角度来看，转让境外控股公司股权所涉及的税负相对最轻，对于买方而言也无需办理境内的工商变更等手续。因此，在不考虑外汇限制的前提下，这种方式仍是目前最流行的退出方式。
结语
在境外基金投资境内房地产的过程中，税收成本始终扮演着重要的角色，甚至在很大程度上影响着境外基金的投资和退出模式。把握好购进和退出时的交易架构方案设计，尤其是境内股权或资产的价值和取得成本的认定，对于整体的税收筹划起了决定性的作用。
另外，在处理一些关键问题时，比如当前手交易未缴税时，境外转让方的成本可否是取得股权时实际支付的转让对价，税务顾问的实务经验则尤为重要。中伦在过往几年的工作中，积累了大量的相关实务经验，并且成功帮助客户在项目退出时均顺利按照取得对价作为成本。
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