1月18日，有着国资背景的鲁商服务二度递交招股书，此时距离其首次招股书失效不过半个月。这也是继龙湖智创之后，今年第二家赴港股IPO的物业企业。
事实上，鲁商服务招股失效并非特例，2021年“招股书失效”已经成为物业行业的普遍现象。公开信息显示，2021年6月，包括众安智慧生活、俊发服务在内的10家物业企业密集递表，创下物企单月递表新纪录。但截至目前，这10家企业无一家通过港交所聆讯，招股书已“批量”失效。
值得注意的是，随着今年1月1日港交所对上市企业基础盈利门槛提高60%的新规正式施行，规模上并不占优的中小物业企业的上市难度无疑将加大。
“未来资本对物业企业的考量角度将更为多元化，除规模增长能力、盈利能力外，可观的面积规模、独立的投拓能力、强有力的关联方背景、不同定位的特色服务、可持续的盈利能力等都是衡量物企未来长期发展潜力的指标。”嘉和家业分析指出。
中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟也向《每日新闻新闻》记者表示，资本市场将持续看好规模大、成长性强、盈利能力强、特色突出的企业，此类企业更加具备长期投资价值。
去年14家物企招股书失效
整体来看，2021年物业上市行情呈现“前高后低”趋势。根据中指研究院数据，2021年7月前，共有12家物业企业成功登陆港股市场，仅7月当月就有6家物业服务企业成功在港股上市。截至当年年中，共有20多家上市企业成功递表或明确表示要上市。
但此后港股物业板块的热度却开始下降，自去年8月至年底，港股仅新增2家上市物业企业，分别为京城佳业与德商产投。另有6家物业企业递交招股书，但无一家物企通过聆讯。最终，截至2021年末，A股和H股上市物业企业的数字定格在了55家。
事实上，自2021年下半年以来，“一次递表即上市”已不再是顺理成章的事情。2021年交表企业如众安智慧生活、长城物业、力高健康生活、禹佳生活服务等企在内的多家物招股书均已失效。
值得注意的是，企业在港交所递交招股书后期满失效是IPO流程中较为常见的现象，大部分企业会选择在过期失效后对招股书进行更新。但与此前情况略有不同的是，截至2021年底，包括新力服务、海伦堡物业、天誉青创以及长城物业在内的大量物企招股书已过期但却久未更新。
与此同时，2021年，物业行业还首次出现物业企业主动终止IPO、上市进程拉长、新递表企业规模明显下降等现象。嘉和家业统计发现，从企业上市总用时来看中小企业上市，2021年上市物企上市平均用时190天，相较于2020年拉长51.2天。截至2021年底，全年共有14家物企递表失效。除逾期失效外，亦有多家物企因主动放弃导致失效，如阳光智博服务与万物云达成换股、富力物业被碧桂园服务收购等。
即使是通过聆讯等待上市的物业企业，其上市节奏较此前也有所放缓。去年11月12日，中南服务经过两次递表后终于过会，但之后一直没有发布后续配股进展以及上市时间表，引发业内对其终止上市的猜测。同样是两度递表于12月23日才通过的中梁百悦智佳，截至目前也尚未发布其上市时间表。
“物企IPO过程中出现的种种现象，主要是由于系统性风险及非系统性风险两方面相互影响作用而产生的。”
嘉和家业分析指出，一方面2021年7月八部委联合发布《持续整治规范房地产市场秩序的通知》，同时权威评级机构下调对内地物业股的预期，使物业股急剧回落。加之受去年9月下旬美股持续震荡下跌影响，物业板块由于前期高估值，所受冲击被进一步放大。另一方面，2021年部分房企流动性风险持续释放，使其关联物业企业大受影响。在多种内外部不利因素相互叠加影响下，市场行情由热入冷。
中小物企上市难度加大
2021年5月，港交所出台上市新规，从2022年1月1日起将申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。
具体来看，港交所新规包括主板上市申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：最近一个财务年度不低于3500万港元；前两个财务年度不低于4500万港元（即三年累计盈利不低于8000万港元）。
而在调整前，主板的盈利要求是三年累计盈利不低于5000万港元，最近一年不低于2000万港元，前两个年度不低于3000万港元。
据港交所解释，调高主板盈利要求主要由于盈利规定从1994年推出之后就没有应经济和市场发展做过修订，而上市的最低市值要求从1989年推出至今调高了5倍（近一次为2018年，最低市值要求5亿港元）。这也造成许多仅仅符合盈利规定最低要求的上市申请人，却以25倍的历史市盈率（5亿港元/2千万港元）上市。
此次新规实施后，对于正在排队的或正酝酿上市的小型物业企业而言压力陡增。根据新规，最近一个财务年度的归母净利润不低于3500万港元，而明宇商服、瑞安新天地未能达到要求。此外中小企业上市，根据前两个财务年度归母净利润不低于4500万港元的要求，祥生活服务、力高健康生活等未能达标。
“港交所盈利调高新政有助于提高主板上市企业的素质，但是同时也会导致部分小型物管企业难以在主板上市，行业分化将进一步加剧，资本市场的资金更聚集头部优质物管企业，而规模较小的物管企业或有边缘化风险。”
克尔瑞物管分析指出，对于大多数还未来得及上市的小型物业企业而言，若想上市就必须尽力达标盈利水平，而达标盈利水平的最快方式，无疑是加大兼并收购，扩大营收规模。而对于已经登陆资本平台的物业企业也并非能够松懈，在资本市场回归冷静的当下，增强盈利能力和运营效率及做强服务，才是企业企稳发展的重中之重。
“结合目前处于上市进程中的企业数量而言，2022年预期物业行业上市企业数量将超过70家，地方性国有企业将发力上市。牛晓娟分析认为，今年上市物业企业的整体估值水平将进一步抬升，随着万物云、龙湖智创生活预期上市，物业板块整体市值将超过万亿港元。
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