$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$
没有万科持仓，也没有密切跟踪，仅凭大致印象谈下万科年报。
一、经营情况
1.销售端规模下滑，印象中和19比是差不多的，也就是说两年几乎没有增长。
2.投资端全年权益拿地金额1401亿，万科今年销售均价应该是1.7万左右，给宽容点按均价2万满打满算，拿地权益货值2800亿万科财务报表分析，今年投拓给个极限乐观的10%利润率，也就预期280亿利润，这是货值和利润率都极限乐观，实际上要完成200亿也需要努力。
3.存量有息负债综合融资成本4.11%确实优秀。
二、报表分析
1.货币资金1493亿，和三季度持平，比去年年报下滑450亿。
2.应付账款3305亿，比三季度多出近200亿，比去年年报多出350亿。
3.前面两条结合一起看，如果万科规模保持增长，应付扩大是正常现象，但实际万科规模已经停滞。如果保持应付不变，在手货币还会从1493掉到1150左右，一年减少800亿现金，万科资金相较以前更紧张应该所言非虚，但离民企的暴雷程度应该还有很大距离。
4.表内合同负债6368亿，相比去年微增1%，未来营收增长潜力不足，被津津乐道的锅中肉目前来看也在持续消耗。
5.利润表今年归母下滑45%，少数股东利润下滑仅17%。
资产负债表少数股东权益1568亿，相比去年增加近300亿，合作比例继续提升，未来结算归母比例难有好转。
6.销售费用继续增加20%，销售+管理两费较去年增加约10%，较19年增加约15%，这还没算这两年都把大约6个亿的销售费用挂在了合同取得成本里，实际增长应该在20%上下。
销售规模停滞不前的情况下，费用增加近40亿，客观来讲有行情变冷销售难度增加的原因在里面万科财务报表分析，但离郁总提的管理红利似乎有较大差距。
7.年报多次强调计提了26亿权益的资产减值损失，印象中这个数字应该和往年相差不大，尤其是在下半年这种行情中，不应该成为业绩下滑的挡箭牌。
三、其他
回购公告确实让人长见识
1.罕见的回购上限比现价更低，更是远低于之前承诺的低于净资产回购。
2.回购目的也是第一次看见用于出售这种说法。
此情此景，只能用范大将军那句话来形容，脸都不要了!
四、感想
万科已彻底失去成长性，内部管理似乎也遇到一些问题，估值方式切换到烟蒂股属正常现象。
今天的报表解释了过去多半年作为龙头相比保金招走弱的原因，但也被消化了大半。
如果不是这份回购公告的话，未必有多少下跌空间，但公告属实离谱，加之今天股价又有上涨，明天跌停对我吸引力不大。
都喜欢说地产股报表滞后两年，现在的果都是当时的因。
如果果真如此，为何在19-20年间，万科仍然会有机会保持25以上的股价，甚至一度冲向30以上呢?
市场的有效程度究竟在什么位置？
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