目前国内房地产开发企业主要缴纳的税种有增值税及其附加、房产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等，税负较高，做好相关的税筹对企业的发展至关重要，尤其是土地增值税。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、实行超额累进税率，在房地产开发企业税负中占较大比重。土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，做好相关的税收筹划是房企税筹的重中之重。
开发企业常见问题：
1、房地产开发企业成本费用的归集、分摊不准确，缺少合法、有效凭证，进项不足。
房地产开发企业项目涉及到供应商、承包商等方方面面，用工来源复杂，材料来源不统一，即使业务属实，供应商、用工环节也可能缺乏发票。
2、股东分红时需要交20％的股息税，个税很高。
3、房产开发企业账务核算可能会有不规范行为出现，产生税务风险。
房地产开发企业的收入来源复杂、资金支出复杂，财务会计核算困难，可能无法完全核算企业的收入、支出；成本费用归集、分摊不准确等。
税筹思路：
任何企业及行业，节税思路无非就是以下三种：利用税收洼地转移纳税地点、转移低税率税种、利用最新税收优惠政策。
房地产开发企业投资期限长、投资金额大，通过事前对不同阶段进行合理的税收筹划，从项目立项准备、建设、销售、清算到后续管理，一方面可以为企业减少纳税成本，降低税务风险，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面降低企业的整体成本率，减少资金成本房地产开发企业税务筹划，保证项目实施的可行性，提高资金利用率。
所谓的税收筹划只是在税法的框架内合法合理筹划，否则会引发纳税风险。因此在进行税收筹划时，应考虑如何在税法规定的范围内用好用足政策，在项目开发过程中既结合企业实际情况又最大限度的与政策规定相吻合，达到企业利益最大化。这包括政策的选择、税种的选择、税务筹划方案的制定以及对筹划细节的处理等。为了确保企业税务筹划的专业性，在开展税务筹划的时候，应该积极的寻求专业人员的帮助和指导，这是因为专业的人员不仅具备丰富的筹划经验，同时对于税法和税收政策的了解比较深刻。
需要明白的是：对于税收筹划，无论是选择什么样的方式，都需要谨慎，都需要在税法的框架内合理合法进行。
关于土地增值税清算
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额20%的部分
0
0
2
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
3
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
4
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
5
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
计算增值额的扣除项目:
(一) 取得土地使用权所支付的金额：包括为取得土地使用权所支付的契税等在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。
(二) 开发土地的成本、费用：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费等。
(三) 房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
具体情形
允许扣除的房地产开发费用
备注
能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的
利息（不含加息、罚息）+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*5%以内
利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*10%以内
房地产开发企业需要大量的资金作为周转，但无论是什么筹资方式获取的资金，都会存在一定的资金成本房地产开发企业税务筹划，所以需要对筹资中的税收进行筹划。
对土地增值税清算中利息的扣除计算方法选择上进行比较分析，假设项目取得土地使用权所支付的金额为10000万元，开发成本为40000万元，而利息支出为2000万元。
方案一：利息支出据实扣除
房地产开发费用扣除额=(10000+40000)*5%+2000=4500万元
方案二：利息支出定率扣除:
房地产开发费用扣除额=(10000+40000)*10%=5000万元
由此可以看出方案二的扣除额大于方案一，差额为500万元，方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。
(四) 与转让房地产有关的税金：营改增前，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。营改增后，“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
(五) 财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
对于土地增值税清算，在国税总局层面上各地执行是一致的，但是在实施细则上各地方就会有很多差异。具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权，地处不同城市的项目在做清算时就要按照各地方的要求来处理，而不能简单的照搬照用。应该结合当地具体规定，针对不同的清算对象计算出不同的对应结果，并对每种方式的可行性进行利弊分析。结合当地具体规定，满足土增税清算政策要求，熟练运用税收优惠，做好土地增值税的计算和筹划。
总之，土地增值税是企业税负较高的税种，对企业的盈利能力影响较大，所以做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极为重要。在土地增值税清算税收筹划方面，一是要深刻理解国家的相关税法政策；二是要加强与税务机关的沟通协调；三是与税务师事务所合作。只有多方面努力，才能既合理又合法的少交税款并延长纳税期限，为企业收益的良性发展做出贡献。
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